[스크랩] 토지보상 바로 알자(모르면 받지말라)

행정중심복합도시 예정지역을 비롯해서 서울 뉴타운, 기업도시(무주 원주 충주 등), 혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있다.

그러나 보상제도는 일반인이 체계적을 접하기 어렵다.
좀 더 많은 보상금을 기대한다면 돈이 되는 토지보상 정보를 알아야 한다.
이에 땅을 수용당하는 사람의 처지에서 최소한의 지식으로 최대한의 권리를 찾도록 도움을 주기위한상식을 정래해 본다.

첫째,,공익을 알아야 토지수용을 안다.

공익사업에 들어가야만 토지를 수용할수 있다.
물론 '공공필요에 의한 공익사업'에 들어가는사업이라고 해도 모두수용할수 있는 것이 아니라 건설교통부 장관이 '수용'할수 있는 사업으로 인정해야만 한다.
기업도시 혁신도시 택지개발 사업 등은 수용할 수 있는 공익사업이다.
그러나 시장관사, 보건소 건축 등은 공익사업인 것으로보이지만 토지를 수용할 수 있는 사업은아니다.
보상받는 사람이 사업인정 고시(건교부 장관이 최종 승인)일 전에 묘목을 심거나 건물을 증축하는 것은 위법이아니다.
하지만 사업인정 고시 이후에는 증가된 지장물, 즉 수용토지 위에 속해 있는 모든 것들은 엄밀히 보상 대상이 되지 않는다.

둘재,,,공용수용 절차를 정확히 파악하자.
일반적인 토지수용의 절차는 사업인정-토지 및 물건조사 작성-감정평가-협의-재결 의 순서가된다.
하지만 주공과 토공의 택지개발은먼저토지 및 물건조사 작성이 이뤄지면서 계획승인(사업인정 의제)이 되기도 한다. 따라서 계획승인 이전에 추가로토지 및 물건조서가 작성될 수 있다.
이 경우 공사의 직원이 선심 쓰는 양 물건 추가를 해주면서 "이번에는 양보를 달라"는 요청에 대해 고맙게 생각할 이유는없다. 이는 보상받는 자의 당연한 권리이기 대분이다.

셋째,,,보상받는사람은 보상 대상에 누락되는재산이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다.또 보상의 대상은 때로 못 쓰게 된 나머지(잔여지, 수용된 땅의 나머지를 활용할수 없는 경우)도 보상 대상이 된다.
못쓰게 되지는 않았어도 이미 없어져 버리는 재산(예를 들어 댐이 건설되면서 강 건너에 과수원이있어 관리가되지 않는 경우)역시 보상에 포함되어야 한다.

넷째,,,토지보상은 시가와 현황 기준이대원칙이다.
여기에 단서가하나 붙어 있다.
법규에는 공시지가를 기준하라는 것이다.
이 구절은 공시지가로 보상하겠다는이야기로 오해할 수 있지만 그런 의미는아니다.
토지보상법에는 '토지의 평가는 공시지가를 기준으로 감정평가하라' 는 말이 있는데 이는 공시지가로 보상을 하라는 의미가 아나라 평가의 과정(산식)을 공시지가를 기준으로 하라는 의미이다.

다섯째,,,모든 궐리를 찾아라.
일반적으로 많이발생하는 사례인 일반영업과 영농손실, 축산업게 대한 보상 외에도 관행적 영업도 보상된다.
구멍가게라도 허가를 받지 않고 영위하여도 영업보상의 대상이 된다.
소위 광행적으로해온 영업도 사업인정고시일 이전부터 해 왔다면 영업손실 보상의 대상이다.

여섯째,,,보상제도의 핵심은 토지평가다.
따라서 토지평가 전부터 토지평가에 필요한 실거래 자료를 수집해두자.
실거래 계약서는 시가의 결정적 증거가 된다.
보상받는 당사자들이 철저한 시가 계산에 필요한 증거 자료를 취합해 제시해서 제대로 된 가격을 평가받도록 한다.

일곱째,,,보상은 시가의 90% 선에 손을 내미는 것을 고려해 볼 필요가 있다.
토지 보상금액이 시가의 90% 선에 근접한다면 지장물(주택 나무 담장 등)보상이 있기 때문에 결코 손해 보는 거래는아니다.
물론 저마다 시가의 기준이 달라 논쟁의 대상이될 수 있다.
재빠르게 협의에 응하는 것이 자산에게는 이익이 될 수 있다.
재결로 가려면 1년,최장2년이 걸리는데 이 경우 대토 시기도 놓칠 수 있다.

여덟째,,,재결까지 갈 경우 기억해야 할 단어가 있다.
'이의 부기권'이다.
재결이 끝난 후에는 보상금(공탁금)을 찾은 다음에 재결에 대해 이의를 제기할 수 있다.
어찌 됐든 재결을 받게 되면 싸울 수 있다. 그러나 이 단계에 접어들면 일반적으로 토지보상의10%만이 남게 된다. 이 겨우 시행자에게 유리하도록 모든 상황은 돌아갈 수 있다. 그리고 수용의 대가로 받은 돈으로 재테크를 할 때 이 단계에서 가장 신경 써서 챙겨야 할것은 세금이다.
강제 수용에 의한 토지보상에서 보상받는 사람에게 주어지는 가장 큰 세제상의 특혜는 대토(代土)에 의한 세금 감면 혜택이라 할 수 있다.
대토란 대체토지의 줄임말로 자기지역 내에 토지를매도하고, 같은 지역 내에 토지를 매입하는 것을 말한다. 이때 발생하는 부동산 거래는 피수용인의 자의에 의한 경우가아니기 때문에 구제해줄 수 있느느 대책을 마련해놓은 것이다.
부동산 거래시 대토로 인정받게 되면 기준 부동산 매각시 부과되는 양도소득세 와 신규부동산 취득시 부과되는 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.
하지만 이런 엄청난 특혜를 마구잡이로 주지는않는다.
누가보아도 수긍할 수 있는경우에 한해서 엄격히 적용하고 있다.

출처 : 한국봉침연구원

글쓴이 : 창훈 원글보기

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