[스크랩] 토지보상과 토지보상법에서 보상금증액절차의 개요

증액절차의 개요

  처음 토지소유자로서는 사업시행자로부터 보상금액이 기재된 손실보상협의요청서를 받게 될 것입니다. 토지소유자는 우선 협의취득에 응할 지의 여부를 판단하고, 보상금액이 적어 도저히 협의에 응할 수 없다면, 계약을 체결하지 않고 일단 자신의 주장을 정리하고 그 주장을 뒷받침하는 자료를 수집하면서 사업시행자에 대하여 재감정을 요구하거나(사실상 받아들이는 경우가 거의 없음) 수용재결이 진행될 것을 감안하여 그에 대한 준비를 해야 합니다.

  이때 통상 토지소유자들은 주변에 함께 수용을 당하는 사람들과 함께 사업시행자에게 항의 등 무엇인가를 해야 하는 것으로 생각하는데, 오히려 객관적인 상황을 판단하고 자신의 재산에 대한 정당한 보상을 받는 준비를 하는 것이 더욱 좋습니다.

  수용대상의 토지 등이 협의매수에 의하여 취득할 수 없는 사정에 처하면 사업시행자는 강제로 수용을 하기 위하여 토지수용위원회에 수용재결 신청을 하게 되고, 그러면 시장·군수 또는 구청장은 토지소유자에게 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지합니다.

  시장·군수 또는 구청장으로부터 의견서를 제출하라는 통지를 받으면 토지소유자 또는 관계인은 열람기간 내(14일)에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다(토지보상법 시행령 제15조 제4항). 이 의견서에는 특히 잔여지 수용 및 잔여지 가치하락 주장을 반드시 하여야 합니다.

  사업시행자가 재결을 신청하고 토지소유자가 의견을 제출하면 토지수용위원회는 2곳의 감정평가기관을 선정하여 감정평가를 거쳐 수용재결을 하고, 보상금이 기재된 수용재결서를 토지소유자에게 보내줍니다. 그러면 토지소유자(피보상자)는 수용재결서정본을 받은 날로부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여야 합니다. 물론 이의신청을 하지 않고 60일 내에 바로 행정소송을 제기하여도 무방합니다.

  수용재결서를 받은 날로부터 60일 내에 행정소송을 제기하거나, 이의신청을 하여 이의재결을 받았으면 이의재결서정본을 받은 날로부터 30일 내에 행정소송을 제기합니다.

위와 같은 불복과정에서 가장 중요한 것은 감정평가서를 입수하여야 한다는 것입니다. 감정평가서를 입수하여 잘못된 점을 지적하여야 보상금액이 증액될 수 있는 것입니다. 감정평가서는 사업시행자 또는 토지수용위원회에 정보공개 청구를 하면 됩니다.

 

 

[수목보상, 토지보상, 수종,수령별보상가격, 지장물문의]

수용재결

 1. 절차안내

  사업시행자가 통보한 보상금에 불만이 있어 협의에 응하지 않고 자료를 수집하면서 가만히 있으면 사업시행자가 강제로 토지 등을 취득하기 위하여 관할토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다.

  그런데 사업시행자가 수용재결을 신청하지 않고 오히려 아무것도 하지 않고 가만히 있는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 피보상자가 바로 조속재결을 신청할 수도 있습니다. 조속재결은 사업시행자에게 빨리 수용재결을 하라고 신청하는 것입니다. 피보상자가 조속재결을 신청하면 사업시행자는 60일내에 수용재결을 신청하여야 하고, 만일 신청하지 않으면 사업시행자는 지연이자(년20%)를 물게 됩니다. 그런데 통상은 조속재결을 신청하지 않고 가만히 있어도 큰 불이익이 없으므로 차라리 잘 모르는 피보상자는 가만히 있는 것이 나을 수도 있습니다.

  사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결을 신청하면 토지수용위원회는 재결신청서를 접수하고, 그때에는 그 신청서 및 관계서류의 사본을 토지 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다. 이하 같다)에게 송부하여 공고 및 열람을 의뢰하여야 하고(시행령 제15조 제1항). 시장·군수 또는 구청장은 송부된 서류를 받은 때에는 지체 없이 이를 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다)의 게시판에 공고하고 공고한 날부터 14일 이상 그 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 합니다(시행령 제15조 제2항, 법 제31조 제1항). 시장·군수 또는 구청장은 위와 같이 공고를 한 때에는 그 공고의 내용과 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 합니다.

  토지소유자 또는 관계인은 열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다(시행령 제15조 제4항). 이 의견서에는 특히 잔여지 수용 및 잔여지 가치하락 주장을 반드시 하여야 합니다.

  사업시행자가 재결을 신청하고 토지소유자가 의견을 제출하면 토지수용위원회는 2곳의 감정평가기관을 선정하여 다시 감정평가를 거쳐 보상금액을 다시 산정하여 수용재결을 합니다.

  수용재결은 통상 4 내지 5개월 정도가 소요되고, 비공개로 진행합니다. 현재 실무관행에 의하면 토지소유자가 수용재결과정에 참여하는 방법은 의견서 제출 밖에 없으나 이는 시정되어야 한다고 사료합니다.

 2. 수용재결 보상금의 수령 여부

  수용재결이 되면 사업시행자는 수용의 개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁을 하여야 합니다. 그렇지 않으면 수용재결의 효력이 상실됩니다.

  실무적으로 요즈음에는 수용재결에 불만이 있어 불복절차를 진행하려는 자도 사업시행자에게 “이의유보”를 하고 보상금을 지급받고 있습니다. 만일 피보상자가 보상금을 지급받지 않으면 사업시행자는 공탁을 합니다. 공탁을 하면 역시 “이의유보”를 하고 공탁금을 찾을 수 있습니다.

  피보상자가 보상금을 “이의유보”없이 지급받거나 공탁금을 찾으면 이의신청이나 행정소송이 불가합니다. 반드시 이의유보를 하고 찾으시기를 바랍니다.

 3. 보상금 수령과 공익사업의 진행의 관계

  통상의 사람들이 잘못 생각하는 점 중 하나는 만약 수용보상 대상자가 해당 공탁금을 수령하지 않을 경우에 사업시행자가 후속 절차를 진행할 수 없는 것으로 알고 있으나, 이는 잘못된 지식인 것입니다. 토지보상법은 “이의의 신청은 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다(토지보상법 제88조). 따라서 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키려면 별도의 집행정지나 효력정지 신청을 하여야 할 것입니다. 공익사업이라는 목적과 진행을 위하여 위 각 신청은 거의 받아들여지지 않습니다.

 4. 의견진술서의 제출에 관한 문제

  의견서에는 피보상자가 만족하지 못하는 보상대상의 토지나 물건 그리고 그 이유를 구체적으로 기재하여 제출해야 합니다. 보다 정확하고 이유있는 의견진술을 위하여는 기존의 감정평가서를 입수하여 이를 분석하고, 비교표준지 및 보상대상 토지의 공부 및 현황에 대한 면밀한 조사를 한 후에 의견진술서를 작성하는 것이 좋습니다.

  의견서를 작성하는데 있어서 별도의 서식이 있는 것은 아니고 피수용자의 의견이 정확하게 명시되어 있으면 특별한 문제가 없습니다. 다만 수용재결에 대한 의견서를 제출할 때에 토지에 대한 잔여지가 있는 사람의 경우 반드시 잔여지 수용, 잔여지 가치하락 주장을 기재하여야 합니다. 만약 수용재결에 대한 의견서 제출시 위 내용을 기재하지 않게 되면 행정소송에서 잔여지에 대한 수용 및 매수 청구를 할 수 없기 때문입니다. 그 밖에 농업보상 등 보상항목이 누락된 경우에 그에 대한 보상을 실시해 달라는 내용도 기재해야 합니다.

 5. 양도소득세의 예정신고

  수용재결 후 사업시행자가 보상금을 공탁하면 그 공탁일이 양도일(만약 피수용자가 보상금을 사업시행자에게서 공탁 전에 수령한 경우에는 보상금 수령일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일이 됨)이 됨으로 양도일의 말일로부터 2월 이내에 신고해야 산출세액의 10%를 공제받습니다.

토지보상,농업보상, 수목보상, 지장물보상

  간혹 보상금을 찾지 않았기 때문에 양도소득세를 예정신고하지 않아도 되는 것으로 알고 신고기간을 놓치는 경우가 있으나, 이는 잘못된 것으로 반드시 예정신고기간 내에 하여야 공제를 받을 수 있습니다.

이의신청 (이의재결의 단계)

1. 이의재결의 절차 (임의적 단계)

  수용재결이 되면 토지수용위원회는 토지소유자(피보상자) 등에게 수용재결서를 보내고, 피보상자는 산정된 보상금에 불만이 있으면 수용재결서의 정본을 송달받은 날로부터 30일내에 이의신청을 하여야 합니다(토지보상법 제83조 제3항).

  수용재결에 대한 이의신청은 반드시 거쳐야 하는 절차가 아니고, 수용재결을 송달받은 날로부터 60일이내에 행정소송을 제기할 수도 있습니다. 이를 이의재결 임의주의라고 합니다. 즉, 사업시행자ㆍ토지소유자 또는 관계인은 재결(수용재결)에 대하여 불복이 있는 때에는 이의신청을 하지 않고 재결서를 받은 날부터 곧바로 60일 이내에 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

 2. 이의신청에 대한 재결청

  중앙토지수용위원회의 재결에 대하여 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있고, 지방토지수용위원회의 재결에 대하여 이의가 있는 자는 당해 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있는 것입니다(토지보상법 제83조 제1항, 제2항). 즉, 결국 이의신청은 중앙토지수용위원회에 대해서만 할 수 있는 것입니다. 한편 토지보상법은 지방토지수용위원회가 1차적 재결청인 경우에는 반드시 원처분청을 경유하여 이의신청을 하도록 특례사항을 규정하고 있음을 주의하여야 합니다.

 3. 이의신청의 기간

  수용재결에 대하여 이의 있는 자가 재결서의 정본을 송달받은 날로부터 30일내에 하여야 합니다(토지보상법 제83조 제3항). 이와 관련하여 대법원은 “재결서정본을 송달함에 있어서 상대방에게 이의신청기간을 알리지 않았다면 행정심판법 제18조 제6항의 규정에 의하여 같은 조 제3항의 기간 내에 이의신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다.”라고 판시한 바 있으므로(1992. 6. 9. 선고 92누565), 위 판례의 취지로 볼 때, 만약 사업시행자가 수용되는 토지 등 소유자에게 이의신청기간을 알리지 않았다면 통상적인 행정심판의 기간에 따라 수용재결이 있은 날로부터 180일 이내에 이의를 신청하면 된다는 것입니다. 그러나 이의신청에 대한 재결에 대하여는 불복절차에 대한 안내고지가 없더라도 그 기간이 연장되지는 않는다고 할 것입니다.

피보상자가 이의신청서를 제출하면 중앙토지수용위원회는 2곳의 감정평가기관을 선정하여 다시 감정평가를 거쳐 수용재결의 당부를 판단합니다.

 4. 이의신청의 방법

  이의신청을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 이의신청서(토지보상법 시행규칙 제67조, 별지 제21호 서식)에 ① 당사자의 성명 또는 명칭 및 주소, ② 신청의 요지 및 이유 등의 사항을 기재하고 재결서 정본의 사본을 첨부하여 당해 토지수용위원회에 제출하여야 합니다(토지보상법 시행령 제45조 제1항).

  한편 토지소유자로서는 이의신청을 할 때에나 행정소송에 있어서 본인에게 유리한 자료를 얻기 위하여 지방토지수용위원회의 심의안건 사본을 열람하여 볼 필요가 있을 수도 있습니다.

 5. 증액된 보상금의 지급 또는 공탁

  보상금이 증액된 경우 사업시행자는 재결의 취소 또는 변경의 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 보상금을 받을 자에게 그 증액된 보상금을 지급하여야 합니다. 다만 일정한 경우에 해당하는 때에는 이를 공탁할 수 있습니다(토지보상법 제84조 제2항). 이때 증액된 보상금을 지급 또는 공탁하지 않았다고 하여도 이의재결의 효력이 상실되지 않음을 주의하여야 합니다.

 6. 이의재결 보상금이 수용재결의 경우보다 낮아질 가능성 여부

  이의신청에 대한 재결에 있어서도 불고불리의 원칙(토지보상법 제50조 제2항)과 재결청은 심판청구의 대상이 되는 처분보다 청구인에게 불이익한 재결을 하지 못한다는 불이익변경 금지의 원칙(행정심판법 제36조 제2항)이 적용되어 수용재결 보상금보다 낮아질 수 없습니다. 만일 수용재결보상금보다도 낮게 감정평가가 되면 이의신청을 기각하는 것입니다. 다만 사업시행자가 보상금이 높다며 이의신청을 한 경우는 낮아 질 수도 있습니다. 현재 실무적으로는 많지 않습니다.

 7. 이의재결의 확정

  행정소송이 제기되지 아니하거나 그 밖의 사유로 이의신청에 대한 재결이 확정된 때에는 민사소송법상의 확정판결이 있은 것으로 보며, 재결서 정본은 집행력 있는 판결의 정본과 동일한 효력을 가지게 됩니다(토지보상법 제86조 제1항). 재결의 확정제도로 인하여 사업시행자가 이의신청에 대한 재결에서 정한 금액을 지급하거나 공탁하지 아니하면 토지소유자 등은 재결확정증명서를 받아 강제집행을 할 수 있는 것입니다.

행정소송

 1. 행정소송의 상대방 (피고의 지정 여부)

  현행 토지보상법은 “제기하고자 하는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 당해 소송을 제기하고자 하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 때에는 사업시행자를, 사업시행자인 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다.”라고 명문으로 규정하고 있으므로(토지보상법 제85조 제2항), 수용되는 토지 등 소유자는 공익사업의 사업시행자를 피고로 지정하여 소송을 제기하면 됩니다.

  보상금의 증감에 관한 소송은 재결로서 형성된 법률관계의 한쪽 당사자를 피고로 하여야 함을 유의하여야 할 것입니다. 따라서 사업시행자가 지방자치단체의 장으로 되어 있거나, 공사의 사장으로 되어 있다고 하여도, 보상금 증감 소송의 피고는 지방자치단체 또는 공사를 피고로 하여야 하는 것입니다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누15772 판결 참조).

 2. 소송의 대상

  보상금의 증감에 관한 소송도 취소소송과 마찬가지로 원 처분주의와 재결주의의 견해의 대립이 있는 바, 취소소송에서 본 바와 결론을 같이 하여 수용재결이 소송의 대상이라는데 학자들의 견해가 일치하여 있습니다. 그런데 이의재결을 거치고 행정소송을 제기하는 경우에 종종 이의재결의 취소를 구하는 소송을 제기하는 경우가 있습니다. 이에 대하여는 향후 이와 관련된 판례 등을 추이를 지켜보면 그에 대한 명확한 답이 나올 수 있을 것이나, 우선 원처분에 대한 취소를 구한다는 의미에서 수용재결을 그 소송의 대상으로 삼는 것이 보다 나을 것입니다.

 3. 행정소송의 청구취지

  단순히 보상금의 증액만을 다투는 행정소송의 청구취지는 사업시행자를 상대로 보상액의 증액만을 청구하면 되고, 나아가 종전처럼 이의재결 또는 수용재결의 취소를 같이 청구할 필요는 없는 것입니다.

 【예시】

“피고는 원고에게 금000원 및 이에 대해서 00일(수용의 개시일 다음날부터)로부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5푼의 그 다음날부터 완제일까지는 연2할의 비율에 의한 금원을 지급하라.”

“원고의 피고에 대한 #(부동산)의 수용에 관한 손실보상채무는 금 000원(법원이 인정한 정당한 손실보상금)을 초과하여서는 존재하지 않음을 확인한다”

“피고는 원고에게 금 000원(수용재결 또는 이의재결에서 최종적으로 인정된 손실보상금액과 법원이 인정한 정당한 손실보상금액과의 차액) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라”

한편 대법원은 잔여지 수용청구에 대한 불복은 토지수용위원회에 대하여 토지수용의 보상가액을 다투는 방법으로 행사할 수가 있다고 판시하고 있는바(대법원 1995. 9. 15. 선고 93누20627 판결 참조), 이에 의하면 잔여지에 대한 불복은 보상금 증감청구소송에 의하여야 하는 것입니다.

 4. 입증책임

  대법원은 손실보상금의 증감에 있어서 정당한 손실보상금이 재결에서 정한 손실보상금보다 더 많아야 한다는 점에 관한 입증책임은 그와 같은 주장을 하는 원고에게 있다고 판시하였습니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96누2255 판결 참조).

 5. 지연손해금의 문제

  간혹 행정소송의 제기할 때 증액되는 보상금에 대한 지연손해금의 기산일을 잘못 지정하는 경우가 있는데, 지연손해금의 기산일은 수용의 개시일 다음날입니다. 손실보상금의 지급의무는 수용재결시가 아닌 수용의 개시일부터 발생하므로, 손실보상금에 대한 지연손해금도 수용의 개시일 다음날부터 기산되는 것입니다. 그리고 소송촉진등에관한특례법은 행정소송사건에도 적용되므로, 판결선고일부터는 연2할의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 명하는 것이 타당합니다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91누11254 판결 참조).

사건의뢰시 고려사항

 협의보상에 응할 것인지의 여부는 협의보상에 응할 경우 유리한 점과 불리한 점을 비교분석하여 결정해야 할 것입니다. 그래서 이하에서는 유리한 점과 불리한 점을 정리하였으니 불복할 것인지 여부를 판단하는데 참고하시기를 바랍니다.

※ 협의보상에 응하지 않을 경우 이득되는 점

 ?보상금의 증액

   협의보상에 응하지 않아 불복절차 즉, 수용재결, 이의재결, 행정소송을 제기하면, 보상금이 증액될 기회가 있는 것이 사실입니다. 즉, 협의보상에 응하지 않으면 수용재결, 이의재결, 행정소송시 각각 다시 평가를 하므로 결국 3번에 걸쳐서 다시 감정평가를 거쳐 정당보상금을 산정합니다. 따라서 이 경우 일단 여러 번에 걸쳐 재감정을 함으로써 보상금이 증액될 가능성이 있습니다. 특히 이슈가 있는 사안, 예를 들어 대지로 평가하여야 하는데 전, 답으로 한 경우, 전, 답으로 평가를 하여야 하는데 임야로 평가를 한 경우 등은 그 잘못을 시정하면 상당한 금액이 증액될 수 있을 것입니다.

 ?잔여지(잔여건물) 수용 및 매수 청구, 잔여지 가치하락의 보상이 가능

  협의보상에 응하면 일단 잔여지 수용 및 매수청구가 불가합니다. 따라서 사업시행자가 잔여지 매수청구를 받아주지 않으면 결국 수용재결에서 잔여지 수용을 주장할 수밖에 없는 것이고, 이 경우에는 협의보상에 응하여서는 아니 되는 것입니다.

  나아가 사업시행자는 협의보상과정에서는 대부분 잔여지나 잔여건물의 가치하락에 대한 보상을 하지 않고 있는바, 잔여지나 잔여건물의 가치하락이 있다면 협의보상에 응하면 안 될 것입니다.

 ?하자담보책임의 면제

  협의보상에 응하지 않아 수용재결이 되면 민법상의 하자담보책임이 면제됩니다. 이는 경우에 따라서는 매우 중요한 의미가 있습니다. 특히 폐기물이 묻혀 있는 토지의 경우는 그러합니다. 다만 하자가 없는 토지를 매도하면 유리한 점이 아닙니다.

※ 협의보상에 응하지 않을 경우 불이익을 받을 수 있는 점

 ?이주자택지 및 생활대책에 있어서의 불이익

   사업시행자가 이주자택지, 생활대책용지의 위치를 선정하면서, 협의보상자 및 자진이주자는 1군으로 분류하고, 수용재결까지 간 자는 2군으로 분류하여 위치선정에 불이익이 있을 수 있습니다.

   과거에는 생활대책 용지의 공급대상자(무상이 아닌 조성원가로 공급)는 협의보상을 받은 자로 한정을 하였으나, 별내지구의 경우에는 협의보상이 이루어지지 아니한 토지소유자들도 2007. 3. 31까지만 자진이주하면 생활대책용지가 공급되었던 사례가 있습니다.

 ?협의양도인택지를 공급받을 수 없음

  이는 사업시행자의 은혜적인 조치로서, 협의보상에 응한 자에 한하여 택지를 공급하기 때문에 협의보상에 응하지 않은 자는 공급대상에서 제외됩니다. (무상이 아닌 조성원가로 공급)

 

 ?사업시행자가 조성하여 공급하는 상가 등 용지를 공급받을 수 없음

   

   대부분의 공익사업에 있어서 사업시행자는 공익사업시행지구에 편입된 상업의 보호를 위하여 각종 상가용지를 조성하여 공급하고 있는바, 협의매수에 응하지 않을 경우 그 공급대상자에서 배제될 수 있습니다. 예를 들면, 행정복합도시의 경우 개인인 경우에는 5,000만원에서 20억원(그 이상도 20억원까지)까지를 보상받은 경우에 3년만기 정기예금에 가입하면 보상금 만큼의 상가용지 우선공급권을 주고 있는바, 협의에 응하지 않으면 이것이 배제됩니다.

 ?보상금의 수령이 지연됨

  협의보상이 되지 않은 경우에는 사업시행자는 수용재결에서 정한 수용의 시기 안에 보상금을 공탁하므로 그때까지 보상금 수령이 지연됩니다.

 

묘목, 수목, 토지보상용 지장물상담. 010 - 9773 - 3319 

출처 : 춘양목연구회

글쓴이 : 춘양목연구회 원글보기

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